상가임대차보호법 관련 판례
대법원 2009다64307 손해배상(기) 판결
1. 사실관계
원고(A) : 임차인, 피고(B) : 임대인, C : 피고가 재지정한 복사업무자
원고는 피고기관의 일부분을 임대하여 피고기관에서 의뢰하는 복사업무를 담당하고 있는 자이고, 피고는 한국원자력연구원이며, C는 피고가 재지정한 복사업무 담당자이다.
이 사건 임대인과 임차인간의 임대차계약은 2005. 7. 31.에 그 약정기간이 만료되나 임대인과 임차인은 50년 넘게 합의갱신에 기하여 임대차계약을 하여 왔고 상가임대차보호법 제10조 2항에서 규정하고 있는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과한 상태였다.
임대인은 상가임대차보호법 제10조 4항에서 규정하고 있는바와 같이 계약 갱신 거절의 통지를 그 기간이내에 하였어야함에도 그러지 아니하고 2005. 7. 15. 갱신 거절의 통지를 하고나서 제3자에게 복사업무 담당자를 변경하였다.
그에 임차인은 임대인에게 2005. 7. 31.부터 계약이 정상적으로 만료된 기간까지 본인이 입은 손해를 배상하라고 청구한 사안이다.
2. 법원의 판단
상가임대차보호법 제10조 2항은 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.’라고 규정하고 있고, 같은 법 제10조 4항에서는 ‘임대인이 제1항의 기간 이내에(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지) 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.’라고 규정하고 있다.
이때 위 법 제10조 2항의 규정은 임차인의 계약 갱신 요구권으로서 ‘임차인의 주도로 임대차계약의 갱신’을 달성하려는 것이고, 같은 법 제10조 4항은 계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 이 기간이내에 계약 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하여야 하는 ‘임대인의 적극적인 조치’를 요구하여 두 법의 취지와 내용은 서로 달리하고 있어 제10조 2항에서 규정하고 있는 최대 임대차기간으로 제한하고 있는 5년에 제10조 4항에서 규정하고 있는 법정갱신은 적용되지 아니한다고 볼 것이다.
그리하여 이 사건과 같이 임대인과 임차인이 오랜 기간동안 합의갱신에 기하여 임대차계약을 체결하여 왔던 계약은 임대인의 적극적인 조치를 요구하는데 임대인은 위 법에서 정하고 있는 기간이 아닌 계약 만료일로부터 15일 전에 하였음으로 정당하게 계약 갱신의 거절을 한 것이 아니고, 2007. 3.경 임대인이 임차인에게 제기한 인도명령 소송을 한 시점이 정당하게 계약 갱신의 거절 통지를 한 것으로 보고 2007. 7. 31. 계약이 만료되었다고 판단하였다.
이에 임대인은 임차인과의 계약이 존속하는 동안 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있는데 이를 어기고 2005. 7. 31. ~ 2007. 7. 31. 까지 제3자에게 같은 업종의 일을 의뢰하여 임차인에게 그 기간 동안 영업손실을 입게 하였으니 이를 배상할 책임이 있다고 판단하였다.
