부동산 투자사기 대응하기

지속적인 금리인하로 은행이자로 얻을 수 있는 수익보다 부동산 투자를 통하여 얻을 수 있는 수익금이 커지게 되면서 부동산에 거액을 투자하는 사람들이 늘어나고 있는 가운데, 그와 관련한 부동산 투자사기 사건도 늘어나고 있습니다. 특히 부동산 개발이 되어 있지 않은 상태에서 부동산 투자자들에게 접근하여 투자금만 가로채려는 부동산 투자사기 사례가 증가하고 있는데요.

경기불황으로 불안한 심리를 이용한 부동산 투자사기가 기승을 부리고 있는 만큼 스스로 부동산 안목이 뛰어나다고 생각하는 경우라도 조직적이고 단계적으로 접근하는 부동산 사기에서 안전을 자신하기는 힘들다 할 것입니다.

이 가운데 부동산 투자를 할 경우에 별도의 반환약정 또는 해제 사유가 없을 경우 투자금 반환을 요청하는 소송이 인정되지 않고, 투자라는 행위 자체가 손실을 발생시킬 수 있는 리스크를 갖고 가는 개념이므로 어느 정도의 부동산 손실이 발생하더라도 이를 부동산 투자사기로 볼 수 없다는 사실을 기억하셔야 할 것입니다. 

따라서 부동산 투자사기를 당하지 않기 위해서는 투자를 하기 전 반드시 부동산에 대한 현장조사 및 사업계획서 등을 꼼꼼하게 검토할 필요가 있으며 이러한 과정에서 별도의 투자약정이 없다고 하더라도 사업내용 또는 수익금에 대한 내용은 서면으로 작성해 두는 것이 좋은데요. 

뿐만 아니라 정확하지 않은 분양광고 또는 현혹되기 쉬운 과장광고를 걸러낼 수 있는 안목이 없을 경우에는 투자를 진행하기 전 변호사 등의 조언을 얻는 것도 위험 부담을 덜 수 있는 방법입니다. 

더불어 부동산 투자사기가 의심되지만 투자 내용에 대한 계약서가 없을 경우에는 통화내용이나 대화내용을 녹취한 자료나 실제 투자가 있었던 통장입금내역 등을 증거로 활용될 수 있기 때문에 이러한 자료를 토대로 변호사에게 상담을 의뢰하여 해결책을 모색해야 합니다. 

특히 부동산 투자사기 등의 범죄는 조직적으로 움직이는 경우가 많기 때문에 초기 대응에 따라 피해 구제 양상이 달라질 수 있으므로 사건 초기부터 형사변호사의 도움을 받아 신속하게 대응할 필요가 있습니다. 

그 외에도 정상적인 투자회사의 경우에 투자자들이 의도했던 만큼의 수익을 얻지 못했다는 이유로 억울하게 부동산 투자사기 혐의로 고소하는 경우가 있는데요. 이 가운데 사건을 신속히 해결하지 않으면 혐의에 대한 조사를 받게 되면서 다른 투자자의 신뢰를 잃어버리는 결과가 발생하여 의도치 않은 손해를 야기시키는 억울한 경우가 발생할 수도 있습니다.

따라서 기타 고소, 고발을 당했을 경우에는 조사단계부터 형사변호사와의 상담을 통하여 법률적 도움을 받는 것이 좋습니다. 무엇보다 부동산 투자사기와 같은 경제범죄의 경우 실체는 민사법리에 있고 절차는 형사법에 있기 때문에 민사법과 형사법 모두에 밝은 변호인과 함께 하시는 것이 좋습니다.

이 가운데 법무법인 법승은 경제범죄를 연구하고 경제범죄의 피해자와 피의자 중 어느 누구에게도 억울함이 발생하지 않도록 노력하고 있습니다. 부동산 투자사기와 같은 경제범죄사건에 휘말리게 되었을 경우에는 초기 대응부터 법무법인 법승과 동행하여 문제를 해결하시기 바랍니다. 

부동산 사기 당하지 않으려면

최근 대법원 행정처가 내년부터 '부동산 안전거래 통합지원 시스템'의 시행 예고를 했습니다.

'부동산 안전거래 통합지원 시스템' 시행 이후에 예상되는 부동산 거래상의 주의점 등을 법무법인 법승에서 말씀 드리겠습니다.

Q1 부동산 매수인의 입장에서 바뀌는 시스템을 통해 얻을 수 있는 이점은 무엇인가?

현재의 시스템으로는 전문가가 아닌 한 어떤 부동산 정보를 확인해야 할지 모르는 경우가 허다 했습니다. 이번 서비스의 기반이 구축되면 부동산 매수인도 등기만으로 소유권·담보·가등기 등 권리 설정, 등기 중·거래 정보, 확정일자 전입세대, 세금체납 등 채무사항, 권리자 신분 및 권한 등 필요한 대부분의 정보를 쉽게 얻을 수 있습니다.

Q2 부동산 사기 및 이중매매란?

우선, 가장 흔하게 볼 수 있는 부동산 사기는 사기를 속여 고액의 시세차익을 남기는 행위, 부동산에 잡혀 있는 가등기·저당권 등을 숨기고 거래하거나 실소유권자와 등기부상 소유권자가 다른 경우 등이 있습니다.

이 중에서 거래의 상대방이 가장 어렵게 생각하는 문제가 바로 부동산 이중매매입니다. 이중매매란 부동산 소유자가 매매, 증여 등을 이유로 제1매수인과 계약을 체결한 후 제2매수인과 새롭게 계약을 체결하여 등기이전까지 마친 경우를 뜻합니다.

Q3 부동산 이중매매에 휘말린 제1매수인이 보호받을 수 있는 방향은 없는가?

부동산 이중매매에서 제2매수인이 제1매매를 알면서 제2매매를 유도하는 등 적극 가담했다는 예외적 사유가 없다면 원칙적으로 제2매수인과의 계약과 소유권이전등기는 유효합니다. 그렇다면 제1매수인은 매도인을 대위하여 제2매수인에게 등기말소를 청구할 수 없고 매도인에게 채무불이행으로 인한 계약의 해제와 손해배상 책임만 물을 수 있습니다.

만약 예외적으로 제2매매가 무효가 된다면 매도인은 제2매수인에게 소유권이전등기말소청구권을 행사할 수 있으며, 제1매수인은 이를 대위하여 제2매수인에게 등기의 말소를 구할 수 있고, 매도인 명의로 등기가 회복되면 제1매수인은 이를 다시 이전 받을 수 있습니다.

Q4 향후 부동산 거래 시 유의사항은?

앞서 정부가 밝힌 '각종 부동산 관련사고 및 분재을 예방한다'는 포부와는 달리 시스템이 개선되더라도 여전히 부동산 이중매매 등의 문제는 발생할 것으로 보입니다. 등기부 상 필수정보 확인이 용이해 지더라도 여전히 대다수의 국민들은 등기부만으로 권리변동 관계를 정확하게 알기가 어렵기 때문에 유관 분야의 법률전문가를 통해 부동산 필수정보를 확인하는 것이 이중매매 등의 분쟁을 방지할 수 있는 방법입니다.

법무법인 법승은 특히 고액의 부동산 이중매매나 사기의 우려가 커 계약 전 후 시기에 별도의 채권관계가 없는지 소유권 이전, 담보물권이 설정되지 않았는 등을 면밀하게 검토하고 적정 시세, 체납 정보를 꼼꼼하게 살펴드리고 있습니다.

각종 투자 사기는 끊이지 않고 있으며 이로 인한 피해자도 역시 매 년 늘어나고 있는데요. 투자로 인한 사기를 당하지 않기 위해서는 투자금의 반환 약정서나 또는 확실한 대여, 차용 등의 내용을 담은 계약서를 작성해야 합니다. 오늘은 부동산 투자 사기 유형과 판례를 살펴보도록 하겠습니다.

부동산 투자를 미끼로 한 사기

유명한 트로트 가수인 ㄱ씨는 얼마 전 부동산 투자 사기 혐의로 재판에 넘겨졌다가 대법원으로부터 무죄 판결을 확정 받았는데요. ㄱ씨는 2009년 5월에 충남 보령시에 위치한 토지를 개발하여 분양한다고 속여 캐나다 교포인 ㄴ씨에게서 투자금 명목으로 약 4억 1천만원을 받아 가로챈 것으로 ㄱ씨와 ㄱ씨 부인이 함께 기소가 되었습니다.

빌린 돈 갚지 않을 때도

더불어 ㄱ씨는 그 해 9월에는 ㄴ씨의 남편에게서 음반 제작비를 이유로 약 1억원을 빌린 후 이를 갚지 않은 죄목도 추가되었는데요.

1심에서는 ㄱ씨의 부동산 투자 사기 혐의를 인정하고 징역 1년 2개월 및 집행유예 2년을 선고하였으며 ㄱ씨의 부인에게는 징역 2년을 선고하여 법정 구속하였습니다.

범행 시인 후 피해 구제할 때

1심 재판부는 사건 당시 ㄱ씨 부부가 해당 토지를 분양할 수 있는 능력이 없었으며 미필적으로도 피해자인 ㄴ씨에게 분양 토지를 약속한 것처럼 리조트 등으로 개발이 가능한 땅으로 만든 후 소유권이전등기를 해 줄 수 없다는 것을 이식했던 점을 지적하였습니다.

한편 2심에서는 피해자인 ㄴ씨의 증언인 일관적이지 않음을 지적하여 신빙성이 없다고 보고 ㄱ씨 부부에게 무죄를 선고하였는데요. ㄱ씨의 부인에게는 범행을 인정한 것과 재판 중 돈을 갚음으로써 피해를 보전한 점을 인정하여 징역 2년 및 집행유예 3년을 선고하였습니다.

이처럼 각종 부동산 투자 사기는 지속적으로 용서를 구하고 피해를 보전함으로써 처벌 형량을 줄일 수 있는데요. 만약 본인의 범행을 무시한 채 피해를 보전하지 않을 경우 또는 증거 자료의 제출이 미흡할 때는 강도 높은 사기죄 처벌을 피할 수 없다는 것을 명심해야 합니다.

만약 여러 가지 투자 사기에 휘말려 재판을 받게 되었다면 이승우변호사가 적극적으로 도와드리도록 하겠습니다.