부동산 사기 당하지 않으려면

최근 대법원 행정처가 내년부터 '부동산 안전거래 통합지원 시스템'의 시행 예고를 했습니다.

'부동산 안전거래 통합지원 시스템' 시행 이후에 예상되는 부동산 거래상의 주의점 등을 법무법인 법승에서 말씀 드리겠습니다.

Q1 부동산 매수인의 입장에서 바뀌는 시스템을 통해 얻을 수 있는 이점은 무엇인가?

현재의 시스템으로는 전문가가 아닌 한 어떤 부동산 정보를 확인해야 할지 모르는 경우가 허다 했습니다. 이번 서비스의 기반이 구축되면 부동산 매수인도 등기만으로 소유권·담보·가등기 등 권리 설정, 등기 중·거래 정보, 확정일자 전입세대, 세금체납 등 채무사항, 권리자 신분 및 권한 등 필요한 대부분의 정보를 쉽게 얻을 수 있습니다.

Q2 부동산 사기 및 이중매매란?

우선, 가장 흔하게 볼 수 있는 부동산 사기는 사기를 속여 고액의 시세차익을 남기는 행위, 부동산에 잡혀 있는 가등기·저당권 등을 숨기고 거래하거나 실소유권자와 등기부상 소유권자가 다른 경우 등이 있습니다.

이 중에서 거래의 상대방이 가장 어렵게 생각하는 문제가 바로 부동산 이중매매입니다. 이중매매란 부동산 소유자가 매매, 증여 등을 이유로 제1매수인과 계약을 체결한 후 제2매수인과 새롭게 계약을 체결하여 등기이전까지 마친 경우를 뜻합니다.

Q3 부동산 이중매매에 휘말린 제1매수인이 보호받을 수 있는 방향은 없는가?

부동산 이중매매에서 제2매수인이 제1매매를 알면서 제2매매를 유도하는 등 적극 가담했다는 예외적 사유가 없다면 원칙적으로 제2매수인과의 계약과 소유권이전등기는 유효합니다. 그렇다면 제1매수인은 매도인을 대위하여 제2매수인에게 등기말소를 청구할 수 없고 매도인에게 채무불이행으로 인한 계약의 해제와 손해배상 책임만 물을 수 있습니다.

만약 예외적으로 제2매매가 무효가 된다면 매도인은 제2매수인에게 소유권이전등기말소청구권을 행사할 수 있으며, 제1매수인은 이를 대위하여 제2매수인에게 등기의 말소를 구할 수 있고, 매도인 명의로 등기가 회복되면 제1매수인은 이를 다시 이전 받을 수 있습니다.

Q4 향후 부동산 거래 시 유의사항은?

앞서 정부가 밝힌 '각종 부동산 관련사고 및 분재을 예방한다'는 포부와는 달리 시스템이 개선되더라도 여전히 부동산 이중매매 등의 문제는 발생할 것으로 보입니다. 등기부 상 필수정보 확인이 용이해 지더라도 여전히 대다수의 국민들은 등기부만으로 권리변동 관계를 정확하게 알기가 어렵기 때문에 유관 분야의 법률전문가를 통해 부동산 필수정보를 확인하는 것이 이중매매 등의 분쟁을 방지할 수 있는 방법입니다.

법무법인 법승은 특히 고액의 부동산 이중매매나 사기의 우려가 커 계약 전 후 시기에 별도의 채권관계가 없는지 소유권 이전, 담보물권이 설정되지 않았는 등을 면밀하게 검토하고 적정 시세, 체납 정보를 꼼꼼하게 살펴드리고 있습니다.

Q. 사건 경위는 간단하게 다음과 같습니다. 고소인은 피의자 그리고 공범으로 추정되는 자(고소는 되지 않은 상태)로부터 부동산 투자를 권유 받았고, 고소인은 투자자금을 피의자 명의 통장으로 입금했습니다.
 
그러나 피의자는 그 투자자금을 부동산에 사용하지 않고 개인적으로 사용했습니다. 또한 공범으로 추정되는 자도 그 돈을 사용했습니다. 여기서 첫 번째 질문입니다. 고소인은 피의자 1명에게만 고소를 한 상태이며, 그 피의자는 이미 기소가 된 상태입니다.
 
사기죄의 공범으로 추정되는 자를 피의자 측에서 사기죄의 공범으로서 고소할 수 있나요? 고소 목적은 그 투자자금을 피의자 혼자 쓰지 않고 다른 공범도 같이 썼다고 주장하여 형을 감경 받기 위해서입니다.  

두 번째 질문입니다. 피의자는 투자자금이 들어온 피의자 명의 통장을 공범으로 추정되는 자와 공동으로 관리했는데, 그 공범이 피의자의 승낙 없이 투자자금을 사용했습니다. 이것도 배임죄에 해당되나요? 
 
세 번째 질문입니다. 사기죄에 대하여, 재판상 형량을 감경 받고 싶은데, 그 투자자금을 피의자 모두 쓰지 않고, 그 공범자가 피의자 승낙 없이 투자자금을 사용한 것을 피의자 측에서 입증하게 된다면, 사기죄의 형량 감경 사유가 되나요?
 

A. 일단 사기죄에 대하여 위와 같은 상황에서 피의자가 공범을 고소할 수 있는 고소권이 없습니다. 공범과의 관계에서 공범이 피의자 명의의 통장에 있는 돈을 임의로 사용하였다 하더라도 피해자에 대한 피해회복에는 전혀 도움이 되지 않으므로 감경의 사유로 보기에는 부족합니다. 
 
공범관계에 있는 사람이 사용한 돈이 적지 않다면, 공범관계에 있는 사람이 어떠한 이유로 투자자금을 사용하게 되었는지, 투자유치에 어떠한 기여를 하였는지, 주범격의 사람인지 등의 내용을 자세하게 적어서 재판부에 제출하시고 반성문을 제출하는 것이 더욱 바람직합니다. 
 
그리고 피해자와 합의가 되지 않더라도 적은 금액이나마 합의공탁을 하시는 것이 도움이 될 것입니다.